文章来源：第一财经－房地产金融杂志－王闻

　　私募地产基金不应走信托的老路，要还原到资产管理行业的本分，让投资者受到风险教育。

　　南美洲的蝴蝶扇动翅膀，会引起美国德克萨斯州的龙卷风。
　　去年11月2日，中国证券业协会发布的《证券公司直接投资业务规范》，为证券公司直投公司打开了一片通往房地产私募基金的蓝海通道。
　　建银精瑞资本管理集团董事长李晓东在接受《中国房地产金融》专访时表示，券商系的加入，是市场配置效率提高的一种显现，也能为投资者提供更多的选择，给市场创新增加一些新的可能性。从房地产私募基金狭隘的观点来说，则无疑会使市场竞争进一步加剧。

　　房地产保持平稳向上趋势
　　对于过去的2012年中国楼市和已经到来的2013年，李晓东从不同角度进行了总结和展望。
政策方面，2012年是比较平稳的一年。中央除了强调2011年的调控政策，对于各地陆续有一些放松的苗头加以制止外，并未出台新的调控政策。“整体房地产行业发展还是比较平稳，这对于房地产私募基金行业来说是有机会，真要是大涨的话，反倒未必对行业有利。”李晓东认为，维持一个平稳略有增长的趋势，对各方都有利。不太好的是所有的成果都是通过行政的手段压制产生的。
　　2013年，购房的需求依旧旺盛。数据统计显示，从2009年到2012年，全球新发货币的48%，将近一半都在中国。“通过这两年M2的增长，货币的发行量居高不下，增长量非常大，基本上我们发行的货币是世界其他所有国家新发货币的总和。”李晓东表示，在这种情况下，资金的去处一定会反映到一些价格的上涨，因为实体经济的增长并没有那么快，而货币发行是远远超过。
　　“其实房地产它是有内在上涨的需求，老百姓也有类似于投资的，让自己的资产保值增值的这么一个需求。”李晓东说，如果2013年政策不加以干预的话，那么整体趋势还是往上走。至于干预，还是会持续存在，只是手段会有一些变化，比如说房产税的推出是势在必行的事情。
　　“房产税的征收和限购政策的退出，我觉得应该同步，这样保证调控的力度处于均衡状态，既不是加大也不是减少。”李晓东介绍，房产税的推出，可能会伴随后面的税制改革。让地方政府除了预算内的税收分成以外，预算外开支从原来主要靠卖地，将来都要转到预算内的房产税。从原来是增量卖新的土地出去，地方政府收钱，变成未来更多是从房产的存量中，获取财政收入，这将是一个趋势。
　　“房产税推出一定也是差别化的，它一定对高端物业收的税率要更重一点。”李晓东表示，比如说上海，人均是60平米以上的房子，才会征收房产税，但这比原来的限购肯定是一个放松，因为真正的富人也不太在意这么一点点房产税。
　　土地市场方面，2013年应该也会有一些升温。事实上，从2012年底已经开始有所回升。“去年整体的房子卖得还是不错的，前半年之所以拿地不积极，主要是开发商手里没钱，原来的存货还比较多。”李晓东说，2011年受调控政策影响，持币观望的人特别多，现在大家慢慢对调控把房价压下去的预期越来越小，所以很多人出手买房，让开发商手上的现金储备增多，这样他们也会积极开始拿地，为未来的项目做一些准备。

　　难以对标信托发展速度
　　作为先一步发展起来的信托市场，数据统计显示，截至2012年12月31日，信托业资产管理规模已经突破7万亿元，超越保险业资产规模，成为仅次于银行的第二大金融服务行业。而在2007年年底，信托业资产管理规模尚不足1万亿元。
信托市场的高速增长，让很多从事房地产私募基金行业的人彷佛看到了光明的未来。但李晓东认为，信托的高增长与整个社会资金的错配有很大关系。
　　“过去几年信托的监管部门政策指向，把信托引导成一个类似高息银行的机构。”李晓东介绍，第一信托公司实行净资本管理，管理的资产规模和注册资本、净资产有一个比例关系；第二与之配套要求集合信托都要刚性兑付，这相当于没有风险的高息存款，激发了很多人购买信托的热情，让信托也被通常认为是没有风险的。
　　“未来肯定是继续不下去的，在3500亿，2万亿，3万亿的时候，可能这些股东也好，信托公司自身也好，可以把一些问题兜住，等到7万亿、8万亿，再进一步增长的时候，一旦有问题就不是一个行业能兜的住，而且就会把这个风险不断的滞后。”
　　李晓东认为，人民币私募基金不应该走信托的这条路，还是要还原到资产管理行业的本分，要让投资者受到风险教育。“如果把房地产私募基金也当成一个无风险投资，无风险存款的行业，我觉得我们这个行业宁愿不要，宁愿让规模发展没有那么快。”他表示，只有真正吸引到一批有风险承受能力和风险识别判断能力的客户，这样的行业才会有持久的生命力，而不是简单的去追求几万亿。
　　“这个行业市场需求没有那么大，本身的定位就是拾遗补缺，它是不可或缺的一环，但是没有大到是市场的主力。”李晓东说，毕竟适合基金投资的房地产项目不是那么的多，适合投资房地产私募基金的投资人也不应该是那么多。
　　“2012年对于房地产私募基金来说，相较于2010年、2011年还是一个比较平稳的一年，是正常的增长速度，不像是2011年成倍不断的增长，估计2013年也是。”李晓东表示，前几年由于缺钱拼命投下去的项目，刚好这两年房子卖得好了，开发商资金偏宽裕一些，相对来说对于基金的退出还是比较好的消息。
“今年我预测规模增长不会特别大，应该在3%-5%之内的增长。”李晓东也感觉，现在想找到好的项目难度比前几年要大，很多项目现在也很难去跟银行竞争，难以进入。而且私募基金各地都出台自己的政策，监管标准也都不统一，包括认购的起点，还是有很多政策的灰色地带。

　　70%真实股权目标
　　在谈到今年建银精瑞的募集目标时，李晓东略有一丝停顿，在谨慎考量之后，给出了20-30亿元人民币的数字区间。
按照这个标准，将会跟建银精瑞今年的退出量基本持平。据介绍，2012年，建银精瑞的资金募集额在40-50亿间，那为何这一数字在今年不增反减呢？
　　“我们觉得这个数字还是要跟管理能力匹配，去年我们做了大部分都是债权类的私募基金，所以40、50亿管起来不费劲，但今年我们下定决心要做到至少70%是真实股权，这对我们队伍的锻炼和要求将会非常高。”李晓东强调，做真实股权和做债权基金，项目所配置的人力、物力和管理难度比债权要高很多，原来一个基金经理，可以同时盯三个债权项目，现在有可能是三个基金经理盯一个真实股权项目。
对于选择大幅提升真实股权基金比例的原因，李晓东解释说，现在信托已经做成高利贷，只能选银行挑剩下来的项目，而房地产私募基金再去做，只能选信托挑剩下来的项目。“如果全社会很缺钱的时候，我还能够挑到一些好项目，如果不是太缺钱的情况下，等轮到我们的项目，老实说都是我看不上的项目，那就没有什么意思了，而且做下去迟早要出问题的。”
　　虽然2013年募集的基金额不及2012年，但今年建银精瑞坚持做真实股权基金给投资者带来的收益，将有可能比纯债的要多很多。“我是觉得这几年大家都在追逐量，大家都没有开始做这一块的时候，我们先行一步把量做到。现在大家都在追量的时候，我们是不是要做一些战略性的思考，更多把房地产基金特色做出来，而不是放高利贷，真的参与到房地产公司经营中去，做一些真实股权的投资。”
　　除了要将纯债的基金比例降下来之外，建银精瑞2013年还将坚持以房地产及其上下游相关行业为主。
　　“比如现在的养老地产，我们在做一些积极的探索。去年也成立一个海外投资部门，希望帮客户能够多元化的平衡资产配置。此外，保障房市场风险相对较小，虽然赚得比商品住宅稍微少一点，但是这个市场很有保障，资金周转也比较快，也是我们会重点开拓的。”李晓东表示，至于其他行业的进入，会比较谨慎，如果有一些机会型的出现了，在风险可控情况下，也不排斥涉足一些。